Extension de maison : maximiser l'espace et la valeur de votre propriété

D’après la fiche d’application de la réglementation environnementale RE 2020, une extension de maison est une « partie nouvelle d’un bâtiment existant, qu’il s’agisse d’une addition, surélévation, d’une construction neuve à un bâtiment existant ».

Est considérée comme extension de maison :

• Une construction ajoutée à un bâtiment déjà existant pour créer de nouveaux espaces, et communiquer directement avec celui-ci ;

• L’ajout d’un étage à un bâtiment existant ;

• L’aménagement de combles existants qui implique de rehausser le toit de plus de 1,8 mètre.

En revanche, n’est pas considérée comme extension de maison :

• La transformation de combles existants dans une maison, sans changer l'aspect extérieur du bâtiment ;

• La création d’un plancher intermédiaire au sein d'un bâtiment déjà existant ;

• La couverture d'un espace initialement ouvert, tel qu'une loggia, une coursive, un porche ou un préau, suite à des travaux qui ferment cet espace ;

• La rénovation d'un espace déjà existant pour un nouvel usage, même si cela inclut un changement de fonction selon le code de l'urbanisme (par exemple, transformer une grange attenante en pièce à vivre, ou un garage en espace habitable).

Il existe 3 catégories principales d’extension qui s'adaptent à différents objectifs et configurations de propriété :

Cette extension agrandit la cuisine ou le salon et/ou ajoute de nouvelles pièces à votre maison (véranda, bureau, salle de jeux). Elle s'étend horizontalement sur un seul niveau. Elle est adaptée aux propriétés qui disposent d'un espace extérieur suffisant.

Avantage de ces extensions : elles créent un lien fluide entre l'intérieur et l'extérieur grâce à l'utilisation de grandes baies vitrées ou de portes coulissantes. Elles apportent aussi plus de lumière naturelle dans la maison et améliorent l'efficacité énergétique.

Un agrandissement de maison sur plusieurs niveaux permet d'ajouter de l'espace sur deux étages ou plus, ce qui est idéal pour les maisons qui ne peuvent pas s'étendre horizontalement.

Ce type d'extension peut ajouter des chambres supplémentaires, une salle de bains, ou créer un appartement séparé.

Autres avantages, ces extensions peuvent offrir des vues imprenables et améliorer l'aspect extérieur de la maison.

Elles nécessitent cependant une planification soignée pour s'intégrer esthétiquement et structurellement à l'édifice existant, tout en respectant les réglementations en matière de hauteur et de volume.

L'ajout d'étages supplémentaires au-dessus d’un niveau existant est une solution astucieuse pour les propriétés où l'espace au sol est restreint.

Cette technique maximise l'utilisation de l'espace aérien pour offrir de nouvelles chambres, un bureau, ou un espace de loisirs, sans empiéter sur l’extérieur de la maison.

Évaluez la structure existante pour vérifier qu'elle supporte le poids supplémentaire, et portez une attention particulière aux questions d'isolation, de ventilation, et d'accès.

1. Personnalisation : grande cuisine ouverte pour accueillir famille et amis, bureau tranquille pour télétravailler, ou salle de jeux pour les enfants, une extension de maison vous permet de personnaliser votre maison pour répondre à vos goûts, à vos besoins, et à votre style de vie.

2. Adaptation aux changements de vie : les familles évoluent, tout comme leurs besoins en matière d'espace de vie. Une extension permet de s'adapter à ces changements, qu'il s'agisse de l'arrivée d'un nouvel enfant, de la nécessité d'accueillir des membres de la famille âgés, ou simplement de l'évolution de vos passions et hobbies.

3. Valorisation immobilière : une extension augmente la valeur de votre propriété. Une maison agrandie et modernisée se démarque, attire l'attention des acheteurs potentiels et justifie un prix de vente plus élevé, surtout si l’extension améliore l'esthétique de la maison et augmente sa fonctionnalité.

4. Efficacité énergétique : fenêtres de toit, systèmes de chauffage plus efficaces, matériaux isolants de haute qualité… Une extension de maison peut améliorer votre confort thermique et réduire vos factures d'énergie.

5. Amélioration du confort et du bien-être : en créant des espaces supplémentaires, vous réduisez l'encombrement, favorisez une meilleure organisation et offrez à chacun un espace personnel adapté. Les extensions bien pensées peuvent aussi maximiser l'accès à la lumière naturelle et améliorer la ventilation, des facteurs clés pour un habitat sain et agréable à vivre.

Qualité de construction, amélioration de la fonctionnalité, intégration esthétique, réponse à la demande du marché… Une extension de maison est un investissement stratégique qui rend votre bien plus attractif et précieux sur le marché immobilier.

Selon votre lieu de résidence, une extension de maison peut apporter une jolie plus-value à la revente. Pour la calculer, il suffit d’évaluer le coût de votre extension et de la rapporter au prix du m² constructible occupé.

Par exemple, pour un projet de 30m² :

• Coût de l’extension (avec un prix d’extension de 1 400 €/m² ) : 30 x 1 400 = 42 000 €.
• Valeur de l’extension (pour un prix moyen de 2 300 €/m² ) : 69 000 €.
• Plus-value : 69 000 - 42 000 = 27 000 €. La plus-value n’est pas taxée puisqu’il s’agit de votre résidence principale.

Une extension peut aussi devenir une source de revenus locatifs, en fonction de son exploitation et des loyers pratiqués.

Par exemple :

• Location nue : 500 € par mois, soit 6000 € annuels (rentabilité brute : 11,90 %).
• Location meublée : 650 € par mois, soit 7800 € annuels (rentabilité brute : 15,47 %).
• Location courte durée (120 jours/an) : 750 € par mois, soit 9000 € annuels (rentabilité brute : 17,85 %).

Attention : les chiffres donnés ici sont purement indicatifs. Consultez un expert en gestion de patrimoine ou en fiscalité pour évaluer votre cas particulier.

Voici 3 styles d'extension de maison les plus courants :

Classique et élégante, cette extension reprend les éléments architecturaux et les matériaux de la construction existante pour un résultat homogène et intemporel. Idéale pour les maisons historiques.

Cette extension de conception minimaliste et épurée privilégie les lignes claires, les grands espaces ouverts et l'utilisation de matériaux modernes comme le verre, l'acier et le béton. Ces extensions sont parfaites pour apporter un souffle de modernité à votre propriété.

Il existe aussi des « boîtes de lumière ». Conçue principalement en verre, cette extension maximise la lumière naturelle pour des volumes lumineux et aérés.

Votre extension peut aussi allier matériaux traditionnels et éléments modernes pour créer un contraste visuel saisissant.

Par exemple, une extension en verre ajoutée à une bâtisse en pierre peut offrir un mélange intéressant d'ancien et de nouveau.

Pour réaliser une extension durable et respectueuse de l'environnement, optez pour des matériaux renouvelables comme le bois certifié provenant de forêts gérées de manière durable, des briques en terre cuite écologiques, ou encore des isolants naturels comme la laine de mouton, la ouate de cellulose, ou le chanvre.

Incorporez des solutions énergétiques vertes,comme les panneaux solaires photovoltaïques, les pompes à chaleur ou les systèmes de récupération d'eau de pluie.

Envisagez l'utilisation de peintures et de finitions à faible émission de composés organiques volatils (COV) pour préserver la qualité de l'air intérieur.

La planification d'une extension écologique demande une approche holistique, de la conception à la réalisation, en passant par le choix des matériaux et des technologies utilisées.

Évaluez soigneusement l'agencement actuel de votre maison, l'espace disponible et les restrictions éventuelles dues à la réglementation.

Identifiez les options les plus viables pour votre extension de maison, qu'il s'agisse de construire vers le haut, le côté, ou même en dessous de votre maison actuelle.

Pensez à l'orientation de votre maison et à l'impact que votre extension aura sur l'accès à la lumière naturelle et sur la circulation entre les espaces.

Référez-vous au Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune pour savoir ce qui vous sera autorisé.

Pour choisir le style architectural, les matériaux et les finitions qui vous correspondent, cherchez l'inspiration dans des projets similaires.

Les magazines spécialisés regorgent d’idées, de même que l’application Pinterest, connue pour ses inspirations déco. Utilisez aussi un logiciel de conception assistée par ordinateur (CAO) pour explorer différentes configurations, optimiser l'espace et la fonctionnalité, visualiser le projet fini et apporter des modifications avant le début des travaux.

L’intervention d’un architecte n’est obligatoire que lorsque la surface totale (maison + extension) dépasse 150 m². Mais même en dessous de ce seuil, son expertise peut être inestimable pour transformer vos idées en réalité.

Ce professionnel saura vous guider à travers les défis techniques et esthétiques, s'assurer que le design respecte les normes en vigueur et optimiser l'utilisation de l'espace.

En plus de vous aider à concevoir l'extension, un architecte HMONP (Habilité à l'exercice de la Maîtrise d'Œuvre en son Nom Propre) pourra vous accompagner dans les procédures de demande de permis de construire et autres réglementations légales, ainsi que superviser les travaux.

Permis de construire ou simple déclaration de travaux ? Quels documents fournir ? Quels délais d’obtention ? Voici les conditions réglementaires à connaître avant de construire votre extension :

Les démarches administratives varient selon votre projet d’extension :

• Aucune formalité pour les petites extensions : pour les constructions de moins de 5 m², comme une petite véranda, aucun document administratif n'est requis.

• Déclaration préalable de travaux : nécessaire pour les extensions de 5 m² à 20 m² en zone urbaine (jusqu'à 40 m² sous certaines conditions), cette déclaration suffit dans de nombreux cas.

• Permis de construire : obligatoire pour les projets d'extension supérieurs à 20 m² en zone rurale ou 40 m² en zone urbaine, et lorsque la surface totale (maison + extension) dépasse 150 m² (rappel : dans ce dernier cas, vous devez obligatoirement faire appel à un architecte).

  • Procédure : rendez-vous en mairie ou sur son site internet pour compléter le dossier d’obtention du permis de construire. Vous pouvez aussi télécharger le document Cerfa 13406*13 sur le site officiel service-public.fr. Déposez le dossier complet en mairie ou envoyez-le par courrier avec accusé de réception.

  • Documents à fournir : un plan en 3D, des photographies de la propriété dans son environnement (proche et lointain), un plan du terrain, un plan de masse, et un plan de coupe de l'extension.

  • Délai d'obtention : l'autorisation pour commencer les travaux peut prendre 2 mois pour un permis de construire et 1 mois pour une déclaration préalable de travaux.

Bon à savoir : pour mesurer la surface de plancher de votre propriété et de votre extension, le calcul s’opère à partir du nu intérieur de vos façades. Pour prendre vos mesures, additionnez toutes les pièces de votre maison qui ont au moins 180 cm de hauteur du sol au plafond¹.

Voici les principaux aspects à prendre en compte pour la construction de votre extension :

• Sécurité :

  • Structure : l'extension doit être conçue pour résister aux charges structurelles, y compris le poids propre de la construction, les charges d'exploitation (meubles, personnes, etc.), et les forces environnementales (vent, neige). Les fondations et les matériaux utilisés doivent être adaptés et suffisamment robustes pour garantir la sécurité de l'extension sur le long terme.

  • Protection incendie : les matériaux et les techniques de construction doivent respecter les normes de résistance au feu. Prévoyez des voies d'évacuation et, si nécessaire, des dispositifs de lutte contre l'incendie, en fonction de la taille et de l'usage de l'extension.

• Efficacité énergétique :

  • Isolation : une isolation adéquate des murs, du toit et du sol est indispensable pour minimiser les pertes de chaleur et réduire les besoins en énergie pour le chauffage et la climatisation. Les normes d'efficacité énergétique imposent des valeurs minimales de résistance thermique (R) que les matériaux isolants doivent atteindre (RE 2020).

  • Ventilation : une bonne ventilation est nécessaire pour assurer la qualité de l'air intérieur et éviter les problèmes d'humidité. Les réglementations peuvent spécifier des exigences minimales de ventilation naturelle ou mécanique (NF DTU 68.3).

  • Éclairage naturel : maximiser l'utilisation de la lumière naturelle à travers des fenêtres, fenêtres de toit, des puits de lumière ou d'autres ouvertures peut améliorer le confort tout en réduisant la consommation d'énergie pour l'éclairage (RE 2020).

• Accessibilité :

  • Accès pour tous : si l'extension comprend des espaces publics ou des bureaux, des normes spécifiques peuvent s'appliquer pour garantir l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite. Cela inclut des considérations comme la largeur des portes, les rampes d'accès et les sanitaires adaptés. (ISO 21542)

Pour naviguer à travers le labyrinthe des réglementations et s'assurer que votre extension répond à toutes les exigences, collaborez avec des professionnels qualifiés, comme des architectes, des ingénieurs en structure et des experts en efficacité énergétique.

Il est également important de prendre en compte l'impact de votre extension sur vos voisins.

Cela inclut le respect de la loi sur les murs mitoyens, si applicable, et la gestion de toute question de droit à la lumière ou de vis-à-vis.

Une communication ouverte et précoce avec vos voisins peut aider à éviter les conflits et à faciliter le déroulement du projet.

Le coût d'une extension de maison varie en fonction de nombreux facteurs, y compris la taille de l'extension, les matériaux utilisés, et la complexité du design.

Voici quelques fourchettes de prix selon votre configuration :

• Agrandissement en dur ou parpaing : coût entre 1 200 et 2 500 € par m².
• Agrandissement maison en bois : coût entre 1 100 et 3 000 € par m².
• Extension maison par la véranda : coût entre 900 et 3 000 € par m².
• Surélévation maison : entre 1 800 et 3 500 € par m²

  Exemples de fourchettes de prix pour différentes superficies d'agrandissement :

• 10 m² : entre 9 000 et 32 500 €.
• 20 m² : entre 18 000 et 65 000 €.
• 30 m² : entre 27 500 et 75 000 €.
• 40 m² : entre 37 000 et 90 000 €.
• 50 m² : entre 45 000 et 120 000 €.
• 60 m² : entre 54 000 et 135 000 €.

Pour obtenir une estimation précise, consultez plusieurs constructeurs ou entrepreneurs pour des devis.

Incluez tous les aspects du projet, des travaux préparatoires à la finition, en passant par les coûts indirects tels que les frais d'architecte et les permissions.

Prévoyez aussi une marge de sécurité d’environ 20 % pour les dépenses imprévues

Voici 7 astuces pour économiser sur les coûts d'une extension sans compromettre la qualité.

1. Planification précise : une planification détaillée de votre projet peut vous aider à identifier les postes de dépenses inutiles et à optimiser l'utilisation des matériaux. L'utilisation de logiciels de modélisation 3D peut aussi permettre d'éviter les erreurs coûteuses en phase de construction.
2. Conception modulaire : envisagez une conception modulaire ou préfabriquée pour réduire les coûts et les délais de construction. Ces solutions permettent une meilleure maîtrise des budgets et limitent le gaspillage de matériaux.
3. Choix des matériaux : sélectionnez des matériaux avec un bon rapport qualité-prix. Certains types de bois ou de matériaux composites offrent esthétique et durabilité à un coût moindre que des matériaux plus traditionnels.
4. Achats groupés : profitez des remises sur volume en achetant les matériaux en gros ou en vous groupant avec d'autres personnes ayant des projets de construction.
5. Matériaux de récupération : explorez les options de matériaux recyclés ou de récupération. Les marchés de matériaux de construction d'occasion peuvent fournir des éléments uniques à moindre coût (portes, fenêtres, boiseries…).
6. Autoconstruction partielle : si vous possédez des compétences en bricolage, envisagez de réaliser vous-même une partie des travaux pour réduire les coûts de main-d'œuvre (peinture, revêtements de sol, assemblage de structures préfabriquées).
7. Choix de l'entrepreneur : sélectionnez un entrepreneur ou un constructeur qui offre un bon équilibre entre le coût et la qualité du travail. Demandez plusieurs devis pour comparer et négocier les prix.
8. Recherche de subventions et financements : renseignez-vous sur les aides financières ou subventions locales disponibles pour les projets de construction ou de rénovation énergétique (MaPrimeRénov’, MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, TVA à taux réduit, Éco-PTZ…). Ces aides peuvent couvrir une partie des coûts liés à l'isolation, à l'installation de systèmes énergétiques renouvelables, ou à d'autres améliorations de l'efficacité énergétique.

Outre vos économies personnelles pour financer votre extension de maison, vous pouvez envisager plusieurs options :

• Les prêts à la consommation ou les prêts immobiliers peuvent offrir une alternative, bien qu'ils viennent avec des intérêts à payer.
• Renégocier l'hypothèque de votre maison actuelle pour dégager des fonds supplémentaires.

Évaluez les options disponibles en fonction de vos circonstances financières et choisissez celle qui minimise les risques tout en répondant à vos besoins.

Commencez par rechercher des constructeurs ayant de l'expérience dans la réalisation d'extensions similaires à la vôtre.

Demandez des recommandations à des amis ou à des membres de la famille, et consultez des avis en ligne.

Une fois que vous avez une liste de candidats potentiels, examinez leur portefeuille de projets antérieurs et demandez des références.

Obtenez des devis détaillés de plusieurs constructeurs pour comparer les coûts, les délais et les approches de construction.

Assurez-vous que les devis incluent tous les aspects du projet pour éviter les surprises. Lorsque vous avez choisi un constructeur, établissez un contrat détaillé pour préciser les travaux à effectuer, les coûts, les délais, et les modalités de paiement. Ce document protège les deux parties en cas de désaccord.

Avant de finaliser votre choix, vérifiez les qualifications, les assurances et les certifications du constructeur.

Assurez-vous qu'ils sont enregistrés auprès des organismes professionnels pertinents et qu'ils possèdent une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir tout dommage potentiel à votre propriété pendant les travaux.

Comment s'assurer que les travaux progressent comme prévu et respectent votre budget ? Planification, coordination et communication sont les maîtres mots de votre projet d’extension.

Établissez un calendrier clair avec votre constructeur, comprenant les étapes clés et les délais.

Cela aide à suivre les progrès et à identifier rapidement tout retard potentiel.

Votre projet d’extension peut nécessiter l'intervention de différents artisans spécialisés à diverses étapes.

Une bonne coordination évite les conflits de planning et garantit que le travail se déroule sans heurts.

En tant que maître d’ouvrage, vous avez toujours le dernier mot, mais engager un maître d’œuvre ou un contractant général vous libérera du poids de l’organisation du chantier.

Même avec la meilleure planification, des retards et des problèmes peuvent survenir.

Adoptez une approche proactive dans la gestion de ces imprévus. Communiquez régulièrement avec votre constructeur pour rester informé de l'avancement du projet et discuter des solutions potentielles aux problèmes dès qu'ils se présentent.

La flexibilité et la coopération entre toutes les parties impliquées sont clés pour surmonter les obstacles et maintenir le projet sur la bonne voie.

Esthétique, efficacité énergétique, durabilité… Quels matériaux choisir ? Quelles techniques de construction favoriser ? Voici un aperçu de 5 options de construction :

Réputée pour sa solidité, son isolation thermique et sa durabilité. Elle offre un aspect esthétique classique et intemporel.

Plus coûteuse en raison du travail manuel et du coût des matériaux, une extension en brique peut offrir de meilleures performances d'isolation et augmenter la valeur de revente de votre maison.

Appréciées pour leur rapidité de construction, leur légèreté et leur flexibilité architecturale.

Le bois est un excellent isolant naturel et crée une atmosphère chaleureuse.

Opter pour le bois peut être plus écologique, en choisissant des fournisseurs certifiés pour une gestion durable des forêts.

Les coûts peuvent varier mais la rapidité de construction peut réduire les coûts de main-d'œuvre.

Souvent en béton ou en bois, ils sont fabriqués en usine et assemblés sur site. Cette méthode réduit les délais de construction et minimise les déchets.

Le coût initial peut être plus élevé mais les économies réalisées grâce à la réduction des délais de construction et à la précision de la fabrication peuvent compenser.

L'impact environnemental est également réduit grâce à une meilleure gestion des matériaux et à une construction plus efficace.

Léger et flexible pour des designs uniques, l'aluminium est durable, nécessite peu d'entretien, et favorise l'efficacité énergétique avec une esthétique moderne.

L'aluminium est un investissement durable et écologique qui réduit les coûts à long terme grâce à sa recyclabilité et son faible entretien.

Les méthodes de construction durable visent à minimiser l'impact environnemental en utilisant des matériaux écologiques, en optimisant l'efficacité énergétique et en réduisant les déchets.

Une extension écologique peut entraîner des économies significatives à long terme en termes de coûts énergétiques.

De plus, elle améliore le confort de vie et peut bénéficier d'incitations fiscales ou de subventions.

Discutez de ces aspects avec les professionnels impliqués dans votre projet pour choisir la méthode de construction la mieux adaptée à vos besoins et selon votre budget.

Considérez des pièces qui harmonisent le nouvel espace avec l'architecture et le style existants de votre maison.

Voici quelques idées pour sélectionner le mobilier et le type de décoration spécifiques aux extensions :

• Mobilier : optez pour des meubles aux lignes épurées et aux formes simples, qui privilégient la fonctionnalité. Les matériaux comme le métal, le verre, et le bois poli complètent parfaitement ce style.
• Décoration : choisissez des pièces de décoration discrètes mais impactantes, comme des œuvres d'art contemporain ou des luminaires design qui servent de points focaux.

• Mobilier : recherchez des meubles en bois massif avec une finition naturelle ou légèrement vieillie pour évoquer une ambiance chaleureuse et accueillante. Les canapés rembourrés en tissu naturel ajoutent au confort.
• Décoration : intégrez des éléments rustiques comme des tapis en fibres naturelles, des poteries artisanales, et des accessoires en fer forgé. Les plantes vertes et les éléments organiques renforcent le lien avec la nature.

L'important est de créer une transition fluide entre l'extension et les parties existantes de la maison. Pour cela, reprenez des éléments de design ou des couleurs déjà présentes dans votre intérieur.

Votre extension sera un salon, une cuisine, une chambre ou dans des combles ? Retrouvez nos meilleures astuces déco dans la section « Décoration » du Magazine VELUX !

Après l'achèvement de votre extension, l'étape finale consiste à passer avec succès les inspections finales et à obtenir les certifications requises.

Voici une vue d'ensemble des documents et certifications typiquement impliqués dans ce processus :

Le certificat de conformité est un document officiel qui atteste que votre extension a été inspectée et qu'elle respecte les codes du bâtiment locaux, les normes de sécurité et les réglementations environnementales.

Indispensable pour prouver la légalité de la construction et souvent nécessaire pour vendre la propriété ou souscrire une assurance habitation.

Cette attestation est une déclaration signée par l'architecte ou le constructeur qui certifie l'achèvement des travaux conformément au permis de construire délivré.

Elle confirme officiellement la fin du projet et le début de la période de garantie pour la construction.

Selon la nature de votre extension, d'autres certifications peuvent être requises, telles que :

• Un certificat de performance énergétique (DPE) qui atteste de l'efficacité énergétique de votre extension,
• Une certification d'accessibilité peut être demandée pour garantir l'accès aux personnes handicapées, pour les extensions publiques ou commerciales,
• Un certificat de conformité aux normes de sécurité incendie, délivré après inspection par les services de secours ou un organisme certifié.

Il s’agit d’un dossier qui compile tous les plans définitifs, les spécifications techniques, et les détails des matériaux utilisés pour la construction.

Ce document est important pour la maintenance future et d'éventuelles rénovations. Il fournit aussi une référence complète de la construction pour les propriétaires actuels et futurs.