Estimer le budget de rénovation de votre maison : guide complet

La taille de votre maison et son emplacement géographique sont les premiers indicateurs du budget nécessaire.

Rénover une maison à Paris ou sur la Côte d'Azur risque de vous demander un budget plus conséquent que dans des régions plus excentrées des lieux touristiques et des grands centres urbains, comme l'Indre-et-Loire, l'Orne, le Cantal ou l'Aude...

En clair, rénover une maison de plain-pied de 90m² peut coûter entre 50 000 et 100 000 euros (et au-delà), selon l'attractivité de votre région.

• Définissez votre besoin : quel besoin ? quel objectif ? Design souhaité, fonctionnalité attendue, amélioration de l'efficacité énergétique ? Une vision précise de ce que vous voulez atteindre aidera à orienter votre démarche avec cohérence.
• Demandez des devis : la prochaine étape consiste à obtenir des devis détaillés de différents professionnels tels que des architectes, entrepreneurs et designers d'intérieur. Ces devis doivent couvrir tous les aspects du projet, y compris la main-d'œuvre, les matériaux, les permis nécessaires et les éventuels frais supplémentaires. Demandez plusieurs devis et attendez les réponses. Des estimations précises à cette étape vous permettront de mieux gérer le budget global.
• Analysez les coûts : passez en revue et analysez les coûts associés à chaque aspect du projet, incluant les coûts liés à la démolition, à la construction et aux finitions. Une compréhension détaillée de ces coûts vous permettra de répartir et de contrôler efficacement le budget, en identifiant les domaines où des économies peuvent être réalisées sans compromettre la qualité de vos plans.

• Prévoyez l'imprévu : ajoutez une marge de sécurité financière pour couvrir les imprévus. Allouez entre 10 et 20 % de votre budget total pour ces éventualités. Anticipez les découvertes inattendues lors de ce type de travaux, comme les augmentations de coûts de matériaux ou des modifications de plan en cours de route.
• Priorisez selon vos moyens : définissez les aspects de la rénovation qui sont indispensables et ceux qui peuvent être différés ou ajustés selon votre budget. Identifiez les rénovations les plus essentielles pour votre maison et adaptez le reste du projet en fonction de votre budget disponible. Cela vous aidera à gérer efficacement vos ressources financières sans compromettre les éléments cruciaux de la rénovation.
• Incluez toutes les dépenses : assurez-vous d'inclure toutes les dépenses liées au projet dans votre budget : coûts directs de construction et de main-d'œuvre inclus dans vos devis, frais de permis, dépenses d'énergie... Si les dépenses initiales liées à l'amélioration de l'efficacité énergétique semblent élevées, elles sont souvent compensées à long terme par les économies réalisées sur les factures d'énergie et représentent donc un investissement judicieux pour l'avenir.

• Sollicitez des aides et subventions : des aides financières peuvent alléger votre budget. Ces aides peuvent provenir de sources gouvernementales, locales ou d'organismes spécialisés dans l'efficacité énergétique et le développement durable. Renseignez-vous tôt dans le processus pour pouvoir intégrer ces aides dans votre planification financière.

• Établissez un calendrier réaliste : prenez en compte le type de rénovation, le type de travaux, la disponibilité des artisans, l'achat des matériaux et les délais de livraison. Définissez les étapes, coordonnez les interventions des corps de métiers, et estimez précisément le temps de chaque phase de votre plan pour prévenir les retards et les surcoûts. Prévoyez des marges de manœuvre dans votre calendrier pour gérer les imprévus sans perturber l'ensemble du projet de rénovation.

Collaborer avec des professionnels de tous corps de métiers vous permettra de transformer votre maison tout en maîtrisant vos finances.

Bien que les travaux de rénovation énergétique puissent entraîner des économies à long terme sur vos factures d'énergie, ils nécessitent un investissement initial.

L'installation de nouvelles fenêtres, d'un système de chauffage plus efficace, ou l'ajout de panneaux solaires peuvent être coûteux, mais ils peuvent améliorer l'efficacité énergétique de votre maison.

Ajouter une extension ou un agrandissement peut aussi faire grimper le montant de la rénovation.

Ces projets impliquent souvent des travaux importants et des coûts supplémentaires au niveau des fondations, de la toiture, et des finitions intérieures.

Pour planifier efficacement votre budget de rénovation, déterminez vos priorités et discutez de vos objectifs avec des professionnels du bâtiment qualifiés (RGE ou reconnu garant de l'environnement, de préférence).

Ils pourront vous aider à établir un plan de rénovation qui correspond à vos besoins tout en respectant votre budget.

Pour chiffrer avec précision le coût d'une rénovation complète, commencez par un diagnostic détaillé de l'état actuel du logement.

Cette mesure exhaustive de l'espace est importante pour prévenir les surprises et les surcoûts imprévus pendant les travaux.

(Retrouvez dans le chapitre suivant, la liste des 10 diagnostics obligatoires que le vendeur doit vous remettre lors de la vente du logement. Découvrez aussi 2 diagnostics non obligatoires qui pourront vous aider à chiffrer le montant des rénovations à prévoir.)

Cet état des lieux permet d'identifier les éléments conservables ou utilisables dans le cadre de la rénovation.

Il est rare qu'une rénovation n'affecte qu'une partie limitée de l'habitation, d'où l'importance d'une vision d'ensemble qui considère à la fois vos aspirations et les caractéristiques existantes, y compris les contraintes structurelles potentielles.

La modification de ces aspects structurels peut significativement élargir le champ des travaux et les faire basculer vers une rénovation plus complexe.

Commencez par réaliser une inspection minutieuse du bâti.

Les vieilles maisons peuvent présenter des problèmes structurels, électriques, de plomberie ou d'isolation qui nécessitent une attention particulière.

Les réparations de ces éléments peuvent représenter une part importante de votre budget de rénovation.

Pour une évaluation approfondie, examinez ces éléments clés :

• L'état de la charpente : une charpente vermoulue, envahie par les termites ou autre fourmis charpentières devra être refaite en tout ou en partie. Le diagnostic "Termites" vous informe de la présence de xylophages dans votre charpente.
• L'étanchéité de la toiture : un toit perméable peut être signe de tuiles cassées ou poreuses. Ce dernier cas est plus difficile à détecter car l'aspect visuel des tuiles ou des ardoises ne laisse pas présager de leur perméabilité. Si possible, faites venir un ou plusieurs experts pour obtenir plusieurs avis sur l'état de votre toiture.
• L'isolation thermique du toit et des murs, y compris leur état et les problèmes d'humidité : un toit mal isolé est responsable jusqu'à 30 % des déperditions thermiques¹ et peut causer l'augmentation drastique des factures d'énergie.
• Le niveau d'isolation phonique de la maison : une maison bruyante peut devenir un enfer au quotidien.
• La présence de double vitrage aux fenêtres et l'isolation des portes : vérifiez l'état des fenêtres et envisagez de les remplacer par des modèles plus modernes et plus efficients thermiquement et phoniquement. Idem pour la porte d'entrée, l'éventuelle porte de garage et même les portes intérieures, qui sont des remparts contre le froid et le bruit.
• L'état et la conformité de la plomberie et des installations de chauffage et d’électricité aux normes actuelles : les installations électriques vétustes ou défectueuses représentent un risque élevé d'accidents graves tels que les incendies, les électrocutions, voire les explosions. Si vous envisagez de louer votre bien, la mise aux normes sera obligatoire.
• Ajoutez à cette liste, la luminosité et la ventilation de votre maison : identifiez les parties sombres de votre maison et envisagez d'y faire pénétrer la lumière naturelle et de l'air frais en installant des fenêtres de toit et des puits de lumière. Ces ajouts ont la capacité de transformer vos espaces tout en vous offrant la parfaite maîtrise des températures et de la luminosité dans vos pièces de vie.

Les diagnostics sont vitaux pour déceler les problèmes non apparents mais essentiels à la solidité et la sécurité de la maison. Ne les négligez pas, au risque d'avoir des surprises désagréables, voire des problèmes, dans le futur.

Lors de la vente d'un bien immobilier, le vendeur est dans l'obligation de vous fournir les diagnostics suivants :

• Diagnostic loi Carrez : ce diagnostic est essentiel pour déterminer la surface précise d'un bien, à l'exclusion des zones comme les terrasses, balcons et loggias, sauf s'ils ont une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m.
• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Il évalue la consommation énergétique d'un bien, y compris les systèmes de chauffage et d'eau.
• Diagnostic amiante : requis pour les bâtiments construits avant le 1er juillet 1997, pour évaluer la présence d'amiante.
• Diagnostic plomb : obligatoire pour les bâtiments d'habitation construits avant le 1er janvier 1949, pour détecter la présence de plomb.
• Diagnostic termites : nécessaire pour les propriétés situées dans les zones désignées par un arrêté préfectoral concernant les termites.
• État des Risques Naturels et Technologiques (ERNMT) : ce document informe l'acheteur des risques naturels, technologiques, sismiques et cycloniques dans la zone.
• Diagnostic gaz : requis pour les propriétés ayant des installations au gaz de plus de 15 ans, pour certifier la conformité aux normes actuelles.
• Diagnostic électrique : semblable au diagnostic gaz, nécessaire pour les propriétés avec des installations électriques de plus de 15 ans.
• Diagnostic pour l'assainissement non-collectif : s'applique aux propriétés non raccordées au réseau public d'assainissement, pour garantir que le système privé de traitement des eaux usées est conforme.
• Diagnostic mérule : bien que n'étant pas un diagnostic formel, cette information est importante pour souligner la présence ou l'absence de ces champignons destructeurs de bois.
• Conformité de l'appareil de chauffage au bois : lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère prévu à l'article L. 222-4 du Code de l'environnement, le vendeur doit joindre au dossier de diagnostic un certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le préfet du département.

Notez cette check list et lisez les rapports détaillés avant l'achat pour vous donner une première évaluation des investissements àréaliser.

Par exemple, un bâtiment mal classé énergétiquement nécessitera sans doute des travaux de réfection sur le plan thermique.

En complément des diagnostics obligatoires, il est possible de procéder à des évaluations supplémentaires pour rehausser la valeur du bien et fournir des renseignements additionnels :

• Diagnostic acoustique : ce diagnostic évalue le niveau d'isolation sonore du logement, offrant une perspective sur les nuisances sonores, qu'elles proviennent de sources externes ou de l'isolation phonique interne. Ce diagnostic peut révéler des facteurs non évidents lors de visites préalables, vous aidant ainsi à anticiper d'éventuels travaux d'isolation sonore.
• Diagnostic de la qualité de l'air intérieur : ce diagnostic mesure la pollution de l'air intérieur, provenant des meubles, produits ménagers, isolants et revêtements (revêtement de sol, de murs...). Il aide à identifier les substances chimiques ou allergènes présents et facilite donc la planification de travaux pour améliorer la qualité de l'air.

Note : pour un diagnostic fiable, faites appel à un bureau d’études pour une expertise externe et neutre sur la structure de votre habitation.

Optimisez votre budget de rénovation de 50 000 euros pour obtenir les meilleurs résultats.

Avec cette enveloppe budgétaire, plusieurs types de travaux amélioreront votre maison.

Concentrez votre budget rénovation sur ces 3 étapes :

1. Rénover une ou deux pièces clés

   Optez pour uné rénovation partielle.

   La cuisine et la salle de bain sont souvent des choix judicieux. Ces espaces ont un impact sur la valeur de votre bien.

   Remplacez les appareils électroménagers, les armoires, les comptoirs, les revêtements de sol et les sanitaires, par exemple.

   Choisir le bon type de matériau et de finition donne un aspect haut de gamme à ces espaces sans dépasser votre budget.

2. Améliorer le rendement énergétique

   Améliorez aussi l'efficacité énergétique de votre habitation.

   Repenser l'isolation, remplacer les fenêtres, installer un système de chauffage plus efficace ou mettre en place des panneaux solaires : ces solutions peuvent réduire vos factures énergétiques à long terme.

3. Main d'œuvre, matériaux et autorisations légales

   Prenez en compte les coûts de main-d'œuvre, les matériaux et les éventuels permis nécessaires dans votre budget.

   Plus votre vision est claire, plus précis sont les devis, et plus votre rénovation gagne en impact tout en respectant votre budget de 50 000 euros.

Quels critères de rénovation avec un budget de 60 000 euros pour votre maison ? Suivez ces 7 idées de rénovation :

1. Rénovation de plusieurs pièces

   Rénovez plusieurs pièces de votre maison (cuisine, salle de bains, salon...). Vous rafraîchirez et moderniserez ces espaces clés de votre habitation.

2. Amélioration de l'efficacité énergétique

   Investissez dans des travaux de rénovation énergétique pour économiser sur vos factures d'énergie.

   Installez de nouvelles fenêtres éconergétiques, améliorez l'isolation de votre maison, ou mettez à jour votre système de chauffage.

3. Relooking de la cuisine

   La cuisine est souvent le cœur de la maison.

   Avec 60 000 euros, optez pour un relooking à base de matériaux qualitatifs, d'appareils électroménagers haut de gamme, et de finitions personnalisées pour créer une cuisine coup de cœur, fonctionnelle et esthétique.

   Découvrez comment offrir une nouvelle vie à votre cuisine en lisant notre article dédié à la rénovation de cuisine.

4. Rénovation de la salle de bains

   La rénovation de la salle de bains peut transformer cet espace en un lieu de détente et de confort.

   Installez une nouvelle baignoire ou une douche à l'italienne, rafraîchissez les revêtements et les équipements sanitaires pour un look moderne.

   Lisez notre article pour rénover votre salle de bains.

5. Ajout d'une extension

   Si votre espace le permet, vous pouvez envisager d'ajouter une extension à votre maison.

   Une chambre supplémentaire ? Un bureau à domicile ? Ou un espace de loisirs ? Ces extensions peuvent ajouter de la valeur à votre propriété.

6. Amélioration de l'extérieur

   Ne négligez pas les espaces extérieurs. Vous pouvez consacrer une partie de votre budget à l'aménagement paysager, à la terrasse, ou à la création d'un espace de vie extérieur confortable.

7. Mises à niveau structurelles

   Si votre maison nécessite des mises à niveau structurelles, telles que la rénovation des fondations ou le remplacement du toit, allouez une partie de votre budget à ce type de travaux pour assurer la solidité de votre habitation.

En conclusion, la répartition de votre budget dépendra de vos priorités personnelles et de l'état actuel de votre maison.

Travaillez en collaboration avec des professionnels du bâtiment pour élaborer un plan de rénovation adapté à votre budget et à vos besoins spécifiques.

Enfin, n'oubliez pas de prévoir une marge de sécurité de 20 % pour faire face à d'éventuels imprévus qui pourraient surgir en cours de projet.

Pour rénover une maison de 100m², prenez en compte ces 5 aspects pour estimer le coût global du projet :

1. Quelles pièces principales nécessitent des rénovations dans une maison de 100 m² ?

Pour une vieille maison ou un appartement de 100 m², en ville ou à la campagne, de plain-pied ou avec étage, cette superficie suffit pour une famille nombreuse.

Habituellement, une telle maison inclut :

• Un salon.
• Trois chambres standard ou deux chambres standards et une suite parentale.
• Une salle de bains.
• Un WC par étage, souvent séparé de la salle de bain.
• Une cuisine, soit distincte, soit ouverte sur le salon.

D'autres espaces peuvent également être présents :

• Une salle de jeux ou un bureau.
• Un garage.
• Un cellier.
• Une buanderie.

Ces pièces peuvent être réparties sur un seul niveau ou, dans le cas de maisons des années 1960, 1970 ou 1980, sur plusieurs étages ou un sous-sol.

2. La configuration des maisons varie avec leur époque :

Dans les maisons de type années 1930, le salon et la salle à manger sont souvent distincts, tout comme la cuisine.

Vers les années 1970, ces espaces commencent à fusionner.

Au début du 21e siècle, les grandes cuisines américaines avec îlots centraux deviennent populaires, modifiant la séparation traditionnelle des espaces.

Le coût de rénovation dépend donc aussi de l'ancienneté de la maison.

Les maisons plus récentes nécessitent généralement moins de travaux, notamment en termes d'installation électrique, grâce aux progrès des normes depuis la RT 2000.

3. Quelles rénovations énergétiques ?

Sur le plan de la rénovation énergétique, les maisons très anciennes peuvent avoir des avantages, comme des murs épais en pierre qui offrent une excellente isolation thermique.

À l'inverse, les maisons des années 1970 peuvent souffrir d'une isolation insuffisante et de ponts thermiques qui rendent les économies d'énergie plus difficiles à réaliser.

Pour savoir comment isoler les combles de votre maison, lisez notre article dédié.

4. Quels coûts de rénovation pour une maison de 100 m² ?

Voici une liste de prix estimatifs en fonction des postes de dépense :

• Toiture : 180-250 €/m² (toiture et charpente) ou 50-65 €/m² (couverture seule).
• Électricité + VMC : 45-110 €/m². La rénovation électrique d'une maison de 100 m2 coûte entre 10 000 et 13 000 euros, et au-delà en fonction du besoin et de vos critères, comme l'installation d'interrupteurs ou de prises électriques en laiton.
• Plomberie + eau chaude : 50-140 €/m².
• Chauffage : 80-150 €/m².
• Isolation : 80-120 €/m².
• Fenêtres : 70-200 €/m².
• Plafonds, peinture, papiers peints : 40-100 €/m².
• Sols : 35-75 €/m².
• Cuisine : 300-1 000 €/m².
• Salle de bains : 550-1 500 €/m².

Note : les prix indiqués ci-dessus sont indicatifs. Seuls les montants inscrits sur vos devis reflètent la réalité des prix du marché.

5. Combien coûte la rénovation au total ?

Le prix d'une rénovation au mètre carré dépend de l'état initial de la maison, de vos critères de rénovation (rénovation lourde ou partielle) et varie comme suit :

• Pour un simple rafraîchissement intérieur, incluant la réparation de fissures, la peinture et la rénovation des sols, le coût se situe entre 800 et 1 200 € par mètre carré.
• Pour du home-staging, le prix oscille entre 450 et 490 € par mètre carré.
• Une rénovation complète, qui englobe la redistribution des espaces, le remplacement des revêtements de sols et muraux, la peinture du plafond, la mise à jour du chauffage, de la production d'eau chaude, et la rénovation de la salle de bains, des toilettes et de la cuisine, est estimée entre 1 500 et 2 500 € par mètre carré.
• Pour une rénovation en profondeur incluant à la fois le gros œuvre et la rénovation complète de l'intérieur, les prix commencent à 1 500 € par mètre carré et peuvent atteindre jusqu'à 3 200 € par mètre carré.

Ainsi, le budget total pour une maison de 100 mètres carrés peut varier de 150 000 à 320 000 euros.

BONUS. Quel est le coût moyen pour une rénovation de maison en DIY (Do It Yourself) ?

Même si vous êtes un bricoleur aguerri, il est recommandé de faire appel à un professionnel pour des travaux majeurs tels que la toiture, l'isolation des combles et la mise aux normes électriques.

Il faut également prendre en compte le temps nécessaire pour réaliser ces travaux.

Beaucoup de propriétaires commencent ces projets avec enthousiasme, mais se trouvent dépassés après quelques week-ends.

Cependant, il est possible de réaliser des économies dans certains domaines :

• En repeignant vous-même une maison de 100m², vous pourriez économiser de 20 à 35 euros par mètre carré, soit un total de 2000 à 3500 euros, sans compter le coût des matériaux.
• Les coûts associés au home-staging peuvent également être réduits si vous prenez en charge ces travaux.