Rénovation d'une maison de 80m2 : stratégies, coûts et conseils pratiques

Lorsqu'il s'agit de transformer votre maison, comprendre et évaluer les facteurs qui influencent le coût d'une rénovation est important pour une planification efficace et réaliste.

Posez-vous les bonnes questions dès la phase initiale de votre projet de rénovation : de la superficie de votre maison à l'état actuel de ses structures, chaque détail compte dans le calcul du budget.

Prêtez attention à ces 4 facteurs pour estimer le montant de votre rénovation :

1. Superficie de la maison et nombre de pièces

La superficie totale et le nombre de pièces de votre maison sont des facteurs déterminants dans le calcul du coût de rénovation.

De toute évidence, plus l'espace est grand et le nombre de pièces élevé, plus les travaux seront étendus et coûteux.

Des maisons de plain-pied ou à étage peuvent aussi engendrer des coûts différents.

N'oubliez pas le garage. Cet espace peut être transformé pour mieux servir vos besoins de stockage ou devenir une pièce habitable supplémentaire.

2. État actuel de la maison (ancienne, dégradée, etc.)

Une maison ancienne ou fortement dégradée nécessite des travaux de rénovation plus approfondis, avec une incidence sur le budget global.

Au contraire, une maison plus récente vous permettra de concentrer vos efforts et votre budget sur un secteur particulier de votre rénovation. L'isolation thermique de votre maison par l'extérieur (ITE), la réhabilitation de la cuisine ou le réagencement des chambres, par exemple.

Bon à savoir : depuis le 1er avril 2023, les propriétaires d'une passoire thermique (classe F ou G sur le DPE) doivent réaliser un audit énergétique s'ils souhaitent vendre leur bien. Cela concerne la plupart des maisons individuelles mais pas les copropriétés.

Estimer le montant des dépenses liées à la rénovation d'une maison n'est jamais une tâche facile.

En suivant ces 4 étapes, vous parviendrez à estimer assez fidèlement le montant des rénovations :

1. État des lieux : structure, isolation et options sur mesure

Avant tout, veillez à réaliser un état des lieux précis.

Évaluez l'état de la maison, de chacune de ses pièces, et identifiez les travaux nécessaires.

Inspectez la structure du bâtiment, l'étanchéité de la toiture et des ouvrants, puis passez en revue les systèmes électriques, le chauffage et la plomberie.

Étudiez également la distribution des pièces, les flux de circulation et les apports de lumière et de ventilation.

Si possible, faites-vous accompagner d'un professionnel.

Celui-ci attirera votre attention sur des détails clés qui pourraient vous échapper et pourra vous aider à estimer les dépenses par poste : état général du bâti, intégrité de la toiture, isolation, électricité, chauffage, plomberie, ouvrants, état de l’enduit, du bardage, etc.

3. Obtenez des devis auprès de plusieurs prestataires

Vous n'avez pas la chance d'avoir des professionnels de confiance dans votre répertoire téléphonique ?

Vous allez devoir obtenir des devis auprès de différents prestataires pour avoir une idée précise du coût des travaux.

Deux cas de figure se présentent fréquemment :

• Cas n°1 : vous souhaitez déléguer la maîtrise d'œuvre à un architecte ou à un contractant général en travaux. Ils pourront démarcher chaque entreprise et obtenir les propositions de prestations à votre place, voire choisir la plus intéressante pour vous.
  • Avantage : vous vous libérez du temps pour vous concentrer sur le volet stratégique de votre rénovation.
  • Inconvénient : ce type de prestation étant payant, vous devez prendre en compte ce surcoût dans votre budget.
• Cas n°2 : vous prenez en charge la maîtrise d'œuvre. Vous démarchez personnellement les entreprises, recevez leurs propositions tarifées, comparez les offres et négociez avec les artisans ou entreprises du bâtiment.
  • Avantages :
    • Vous choisissez les entrepreneurs avec qui vous souhaitez collaborer et gardez la possibilité de négocier en direct avec eux.
    • Vous économisez sur la marge du contractant, qui peut avoisiner 5 à 10 % du devis global de votre projet.
  • Inconvénient : démarcher les entreprises, comparer les devis et faire avancer les négociations demande du temps et peut être source de stress dans un projet de rénovation qui s'inscrit sur le moyen-long terme.

Alors, que choisir ?

Évidemment, cela dépendra de plusieurs facteurs : votre budget, vos priorités, votre temps disponible, votre niveau d'implication dans votre projet de rénovation, et vos compétences en matière de négociation.

4. Comparez les devis et négociez les prix

Une fois les devis obtenus, il vous reste à les comparer et à les négocier.

Que faut-il comparer ?

• Les prix, certes, mais en s'assurant que la qualité des produits et les niveaux de prestation se valent.

  Par exemple, si vous voulez de l’isolant en panneaux, assurez-vous que les devis des artisans listent des modèles aux caractéristiques similaires.

  Pour éviter de vous questionner sur la qualité réelle de chaque matériau, le mieux est de choisir vos éléments en amont et de proposer vos références aux entreprises de votre choix.

  Ainsi, vous pourrez comparer vos devis d'égal à égal et vous concentrer sur les services offerts.

  Ce dernier point est important : veillez à bien délimiter l'étendue des tâches qui incombent à chaque artisan.

  Le diable se cache dans les détails et certains intitulés pourront recouvrer des réalisations bien différentes.

  Veillez à clarifier ce point. La clarté de la communication est clé.

• Une fois les devis comparés, vous pouvez ouvrir les négociations.

  C'est une étape délicate car vous voulez obtenir le meilleur rapport qualité-prix pour votre rénovation, mais pas au point de brusquer le professionnel concerné.

  Une bonne manière de revoir les prix à votre avantage serait de demander des clarifications sur les différences de prix entre un professionnel A et un professionnel B.

  Un artisan vous propose un tarif global beaucoup plus élevé que la moyenne ? Cherchez à comprendre ce qui justifie l'écart.

  À contrario, faites attention aux devis dont les prix vous semblent trop bas. Une rénovation sous-budgétée pour séduire le client peut cacher des dépassements de prix ultérieurement.

• Enfin, au-delà du prix, le plus important dans une rénovation reste la confiance qui lie le maître d'ouvrage (c'est-à-dire, vous) et le professionnel du bâtiment.

  Parfois, certains artisans qui paraissent plus chers sur le papier sont aussi ceux qui accepteront de réaliser gracieusement une petite tâche supplémentaire qui n'était pas prévue au devis.

En conclusion, armez-vous de patience, de discernement, de votre meilleur sens de la diplomatie et d'une bonne calculatrice.

2. Réfection de la toiture et des charpentes

La réfection de la toiture et des charpentes est un autre poste de dépense important, surtout si la maison a subi des dégâts ou si l'objectif est d'améliorer l'isolation et l’enduit.

C'est l'opportunité de considérer le remplacement de fenêtres de toit en fin de vie, ou d'en ajouter aux endroits stratégiques. Des puits de lumière ou des fenêtres de toit VELUX savamment disposés peuvent transformer votre intérieur en laissant pénétrer la lumière naturelle et l'air frais.

3. Fenêtres, portes et revêtements extérieurs

Poste de dépense à ne pas négliger, le remplacement des fenêtres et portes extérieures peut améliorer l'esthétique et l'efficacité énergétique de votre maison.

Pour améliorer l’aspect extérieur de la maison, envisagez aussi des options d'enduit ou de bardage qui offrent un attrait visuel et une meilleure isolation.

1. Rénovation de la cuisine et de la salle de bain

Ces pièces sont souvent centrales dans une habitation.

Elles nécessitent généralement des rénovations importantes qui allient esthétique et fonctionnalité.

Une fois encore, pensez en amont à la façon dont vous ferez entrer la lumière naturelle et la ventilation.

Ces pièces généralement humides (salle de bains) ou odorantes (cuisine) auront besoin d'un système de ventilation fiable et efficace : des fenêtres.

1. Prix de renforcement des fondations et des murs porteurs

Vérifier et renforcer l'ossature de la maison est une étape clé pour garantir sa stabilité et sa sécurité sur le long terme.

À titre indicatif, voici quelques prix liés aux prestations de rénovation des fondations :

• Réparation des fissures des fondations :
  • Fissures mineures : entre 195 et 245 €
  • Fissures modérées : entre 840 et 1 950 €
  • Fissures importantes nécessitant sous-œuvre ou reconstruction partielle : entre 2 200 et 14 000 €
• Réparation des infiltrations d'eau du sous-sol : entre 325 et 450 € par ml pour l'installation d'un drain.
• Tarif d'un professionnel pour rénover les fondations :
  • Construction de fondations neuves : entre 35 et 65 € par heure
  • Rénovation de fondations : majoration de 10 % de TVA sur le tarif de main-d'œuvre.

Voici combien peut coûter l'ouverture d'un mur porteur :

• Étude de faisabilité par un Bureau d'études techniques (BET) ou un architecte : entre 700 et 1 500 €. Cette étape est nécessaire pour vérifier la faisabilité du projet d'ouverture d'un mur porteur.
• Établissement du plan d’exécution des travaux : réalisé par l'architecte ou le Bureau d’études techniques, le montant varie entre 200 et 500 €. Ce plan détaille les étapes et les éléments nécessaires pour le bon déroulement des travaux.
• Ouverture de porte dans un mur porteur : entre 1 600 et 2 000 €, incluant l'installation d'une porte d'une largeur maximum de 1 mètre.
• Ouverture de type portique : pour une ouverture d'environ 2,5 mètres de large, le coût varie entre 2 400 et 6 000 €.
• Démolition complète du mur porteur : entre 2 400 et 7 000 €, impliquant des travaux plus complexes pour rediriger les charges du mur.

Ces coûts peuvent varier selon la complexité du projet et la nécessité de respecter certaines réglementations, surtout en cas de modification de la façade de votre maison.

2. Coût de réfection de la toiture et des charpentes

Le coût de la réfection de la toiture et des charpentes dépendra de la surface à couvrir, du type de matériaux choisis et de la complexité des travaux.

Choisir le bon isolant, qu'il s'agisse de laine de verre, de polystyrène ou de matériaux écologiques, est essentiel pour améliorer l'efficacité énergétique de votre maison.

Voici une idée de budget moyen par type de travaux :

• Toiture neuve + charpente : 170 à 320 € le m²
• Remplacement des tuiles : 40 à 130 € le m² ou 10 à 20 € le remplacement d'une tuile
• Rénovation isolation : 15 à 50 € le m² (isolant en laine de roche soufflée : 30 € env. / mètre carré selon épaisseur ; rouleaux ou panneaux : 40 € / mètre carré selon épaisseur, pose comprise)
• Rénovation charpente : 8 000 à 22 000 €
• Traitement termite : 1 500 à 3 000 €

Pour en savoir plus sur les travaux d'isolation de la toiture, lisez nos guides complets :

• Isoler votre toiture par l'intérieur : le guide complet
• Isolation du toit par l'extérieur : quels matériaux ? Quelles techniques ?
• Rénovation des combles : quelle est la meilleure solution ?
• Comment améliorer le confort thermique de votre maison en hiver

3. Prix du changement des fenêtres et portes extérieures

Le remplacement des fenêtres et portes peut être coûteux, surtout si vous optez pour des matériaux de haute qualité et des fonctionnalités énergétiques avancées.

Pour les menuiseries, comptez entre 5 000 à 10 000 euros pour un remplacement complet de fenêtres.

1. Prix de la rénovation de la cuisine et de la salle de bain

La rénovation de ces pièces peut être parmi les plus coûteuses, en raison de la nécessité d'installer de nouveaux appareils, des matériaux de qualité et parfois de modifier la disposition.

• Pour votre cuisine : comptez entre 300€ à 600€ par m² pour une cuisine standard sans électroménager. Pour la rénovation complète d’une belle cuisine moderne et sur-mesure, envisagez plutôt 1 000€ par m².
• Pour votre salle de bain, en fonction de sa taille : petite (3-5 m²), entre 4 000 et 5 200 € ; moyenne (6-9 m²), entre 5 500 et 9 300 € ; grande (>10 m²), entre 7 200 et 18 000 €.

2. Coût du remplacement du revêtement sol et des cloisons

Le coût variera en fonction des matériaux choisis et de l'étendue des travaux.

Voici de quoi vous donner une idée réaliste du coût de rénovation au m²:

• Rénovation partielle (une pièce) : 150 à 300 €/m²
• Rénovation classique (peinture, revêtements de sol) : 300 à 450 €/m²
• Rénovation complète : 500 à 900 €/m²
• Réhabilitation complète : à partir de 1 000 €/m²

1. MaPrimeRénov'

MaPrimeRénov' est un dispositif institutionnel qui offre un financement pour les travaux d'isolation, de chauffage, de ventilation ou les audits énergétiques effectués dans des maisons individuelles, entre autres.

En fonction du type de matériau et des équipements éligibles, vous pouvez bénéficier d'un montant plafonné de 20 000 € par logement

3. Prêt à l’amélioration de l’habitat de la Caf

Ce prêt de la Caisse des Allocations Familiales peut couvrir jusqu'à 1.067,14 euros, soit 80 % du prix de vos travaux de salle de bains.

Avec un taux d'intérêt de 1 %, il est remboursable sur trois ans.

1. La Prime Énergie, ou Prime CEE

Cette prime incite les propriétaires à améliorer l'efficacité énergétique de leur résidence secondaire (qu’elle soit une maison ou un appartement).

Certaines entreprises de rénovation énergétique proposent, en complément de cette prime, un accompagnement complet et l'expertise d'artisans RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).

• Travaux éligibles : isolation thermique, double vitrage, installation de pompes à chaleur air-eau, chaudières à haute performance énergétique…
• Montant de la prime : il peut atteindre 5 000€ et dépend de la nature des travaux, de vos revenus et de votre emplacement géographique. Vous pouvez calculer le montant de votre prime en ligne.

2. TVA réduite

Bénéficiez d'une TVA réduite à 5,5 % ou 10 % sur certains travaux de rénovation énergétique, appliquée automatiquement sur les factures des entreprises. Pour en bénéficier, votre maison de vacances doit être construite depuis plus de deux ans.

• Travaux éligibles pour un taux de TVA à 5,5 % : tous les travaux d’isolation thermique et d’installation de système de chauffage (pompe à chaleur air-eau, chaudière biomasse, chaudière à très haute performance énergétique, isolation des combles ou isolation des murs…).

• Travaux éligibles pour un taux de TVA à 10 % : pour les travaux d’amélioration, de transformation et d’aménagement, ainsi que pour l’achat des matières premières et des équipements indispensables pour vos travaux.

3. Exonération de taxe foncière

Les travaux de rénovation peuvent offrir une exonération temporaire de taxe foncière, sous certaines conditions.

• Travaux éligibles : cette exonération concerne les travaux de rénovation énergétique de la résidence.
• Critères d'obtention : les dépenses en travaux ne doivent pas dépasser 10 000 € pour l'année précédant l'exonération ou 15 000 € sur les trois années précédentes. La maison doit être construite avant le 1er janvier 1989. Chaque commune décide de son application.
• Procédure : pour bénéficier de cette exonération, le propriétaire doit envoyer une déclaration aux finances publiques avant le 1er janvier de l'année d'application. Renseignez-vous auprès de la mairie de la commune où se situe votre logement pour vérifier votre éligibilité et les démarches à entreprendre.

4. Aides locales

Les régions, départements et communes proposent des aides financières via le site de l'agence nationale pour l'information sur le logement (Anil).

Vous pouvez aussi contacter directement vos collectivités territoriales pour obtenir des informations sur la teneur des aides et les conditions d'éligibilité.

Nous espérons que la lecture de cet article vous a fourni les clés pour estimer les coûts, comprendre les différentes étapes et identifier les postes de dépenses majeurs d'une maison de 80 m2 à rénover.

En tirant parti des aides financières disponibles et en choisissant les bons matériaux et le bon interlocuteur, vous pouvez transformer votre espace de vie tout en respectant votre budget.

N'oubliez pas que la qualité de l'exécution et la durabilité des améliorations apportées sont essentielles pour augmenter la valeur et le confort de votre maison.